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半年報快讀|中交地產:老問題“扣非”沒有改善 現金流承壓

發布時間:2019/8/30 21:43:33 | 來源 :中國網地產

8月29日晚間,中交地產發布2019年中期報告。公告顯示,期內中交地產實現合同銷售額93.2億元,同比增長56.5%。其中,權益銷售額約為57.2億元,權益回款48.2億元,回款率約84.2%,權益比例約61.3%。

營收扣非凈利潤雙雙大降

本期,中交地產營收同比大幅下降62.2%至17.5億元,其中,地產開發營收大幅下降63.1%至16.9億元,毛利率同比下降11.2個百分點至37.9%。

中交地產實現歸母凈利潤9292.6萬元,同比大降82.8%,而少數股東損益為1.2億元,權益問題較為突出。扣非后歸母凈利潤為-2023.7萬元,同比大降110.4%。在非經常性損益中,對非金融企業收取的資金占用費約為1.6億元,而這一情況已是中交地產的老問題,其主營業務的盈利能力仍未提升。

對非金融企業收取的資金占用費,是企業之間的拆借費用,本質上是資金利息。即其他非金融企業向中交地產提出借款需求,中交地產收取資金的利息,再形成收益。這屬于中交地產將央企資金和資源變現的行為,與其主營的房地產開發業務無關。

現金流承壓 債務結構合理難以規避償債壓力

另一方面,盡管中交地產本期銷售額有所增長,但銷售商品提供勞務收取現金同比降幅達到了126.1%,該科目實現現金流入32.6億元,經營性現金流入約為36.4億元。但在流入大幅減少的情況下,經營性現金流出卻有所增長——流出現金同比增長32.7%至73.3億元,因此本期中交地產經營性現金流為負,約-36.9億元,同比大降233.6%。同時,由于向合營項目提供的借款增加,中交地產本期的投資性現金流亦同比大降225.0%至-5.4億元。盡管公司本期融資性現金流大幅增加至22.9億元,但難以彌補前兩者的流出,期內現金減少19.4億元,期末在手現金33.4億元。

不過,中交地產擁有國企融資優勢,2019年2月,完成非公開發行公司債券“19中交01” 首期7億元,發行利率僅4.87%,期限三年;2019年6 月,公司信用評級上調至AA+。公司一年內到期負債38.6億元,盡管長短債比高達1.80,有息負債結構較為合理,但是現金流承壓,在手現金較少令其存在一定償債壓力。

尋求規模突破 新開工項目少

中交地產近兩年在主營業務布局上的突破,還是更依賴于收購華通置業與北京聯合置業的兩筆交易。

收購華通置業,為中交地產帶來了三個新項目,分別位于武漢、宜興和大豐,正是當期公司部分新進入的城市。在這三個項目中,兩個已竣工,一個接近竣工,這意味著中交地產不需要再做額外的投資,反而用較低的對價購買了能產生較高價值的項目。

收購北京聯合置業,讓中交地產新進入杭州、石家莊、青島等地,獲取四個項目。其中三個項目開工時間較早,在當期產生了8.9億元的預售額,另有一個處于在建狀態。

本期中交地產在土儲規模上尋求突破,通過招拍掛獲取7個項目,總土地價款97.4億元,權益地價73.6億元,總權益比例達75.6%,其中1個項目權益比例為100%,3個項目權益比例接近100%,1個項目權益比例高于50%。在公開市場拿地數的增長,外加較高的權益比例,體現出中交地產做大規模的決心。

截至期末,中交共儲備50個項目,但在期內新開工的項目僅4個,除了大部分在建與竣工待去化的項目之后,一些項目還處于前期階段。對于中交來說,拿下7塊地與自身相比是較大的投入,但總體規模較小,以及較慢的去化與周轉令其成功還難以一蹴而就。

(責任編輯:石昊一)
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